Temari de proves selectives 2024-2025 509 La fecha que determina la valoración de los bienes o derechos a expropiar, conforme al artículo 36 de la LEF, es la del inicio del expediente del precio justo. Ahora bien, este artículo se contradice con el artículo 28 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, que dispone: “El expediente de justiprecio a que se refiere el Capítulo III de la Ley se entenderá iniciado, a todos los efectos legales, el día siguiente a aquel en que haya adquirido firmeza el acuerdo declaratorio de la necesidad de la ocupación, con independencia de la fecha en que la Administración expropiante extienda la correspondiente diligencia de apertura.” La doctrina y la jurisprudencia se decantan unánimemente por lo que dispone el artículo 36 de la LEF, tanto por motivos de jerarquía normativa como para evitar la posible demora de la Administración en el cumplimiento de los plazos del procedimiento expropiatorio y en la valoración del bien que pueda suponer un perjuicio para el expropiado. Los criterios de valoración se encuentran recogidos por los artículos 39 a 43 de la LEF, y se pueden resumir de la siguiente manera. • No se tienen en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del planeamiento o de proyectos que den lugar a la expropiación ni las previsibles en el futuro. Ahora bien, a efectos de valoración, sí se tendrán en cuenta las plusvalías que no deriven del proyecto legitimador de la expropiación, aunque sean posteriores al acta previa a la ocupación y no deriven de obras realizadas por el expropiado. • Las mejoras realizadas con posterioridad a la incoación del expediente de expropiación no serán objeto de indemnización, salvo que se demuestre que eran indispensables para la conservación de los bienes. Las anteriores son indemnizables, excepto cuando se hubieran realizado de mala fe. • Los criterios de valoración del suelo y edificaciones establecidos por los artículos 38 y 39 LEF fueron derogados por la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, derogada, a su vez, por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Suelo, que recoge dichos criterios en el título III, que actualmente son recogidos en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. • Para su expropiación, las participaciones de capital social se estimarán en la media aritmética que resulte de aplicar los siguientes criterios: º La cotización media del año anterior a la fecha de apertura del expediente. º La capitalización al tipo de interés legal del beneficio en la media que resulte de los tres ejercicios sociales anteriores. º El valor teórico de los títulos objeto de expropiación. Se entenderá por “valor teórico” la diferencia entre el activo real y el pasivo exigible en el último balance aprobado. • Valoración de concesiones administrativas. En ausencia de normas administrativas específicas de valoración, se debe considerar el importe capitalizado al interés legal de los rendimientos medios de la explotación, teniendo en cuenta el plazo de reversión. • Derechos reales. Se efectuará conforme a las normas de valoración establecidas por la normativa del impuesto sobre derechos reales. La cláusula de cierre que contiene el artículo 43 de la LEF permite practicar la tasación, con carácter alternativo, con los criterios estimativos que se juzguen más adecuados de entre los que se acaban de exponer. No obstante, este régimen estimativo no será de aplicación en las expropiaciones de bienes inmuebles, en las que se aplicará la normativa urbanística, y tampoco en bienes muebles cuando exista una normativa específica que lo regule.
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