Temari de proves selectives 2024-2025 58 Valoración del suelo rural El artículo 36 recoge la tendencia iniciada con la Ley de Suelo 8/2007 para la valoración del suelo rural: se abandona el método de comparación con fincas análogas y se recurre al método de capitalización de rentas, reales o potenciales —las que sean superiores—, según el estado de explotación en el momento a que se entienda referida la valoración, aunque sin olvidar que la localización influye en el valor de este suelo, dado que la renta de posición es un factor relevante en la formación tradicional del precio de la tierra. Cuando el suelo sea rural: • Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación —la que sea superior—, según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, el disfrute o la explotación de que sean susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá como ingresos, en su caso, las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y a los aprovechamientos considerados para su cálculo, y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada. El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble, en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrán de ser justificadas en el correspondiente expediente de valoración, en los términos que se establezcan reglamentariamente. • Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método del coste de reposición, según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración. • Las plantaciones y sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán de acuerdo con los criterios de las leyes de expropiación forzosa y de arrendamientos rústicos. Valoración del suelo urbanizado El artículo 37 TRLSRU establece: • Para la valoración en suelo urbanizado que no esté edificado, o en el que la edificación existente o en curso de ejecución sea ilegal o se halle en situación de ruina física. o Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido, en su caso, el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita limitar su precio máximo de venta o alquiler. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que, por los usos y las tipologías, los haya incluido la ordenación urbanística. o A esta edificabilidad se aplicará el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
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