Temari de proves selectives 2024-2025 69 Su régimen jurídico, a tenor de los artículos 53 y 54 TRLSRU, viene configurado, principalmente, por los siguientes aspectos: • Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido, se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de esta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años. • El derecho de superficie solo puede ser constituido por el propietario de suelo, sea público o privado. • El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie. • Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario del suelo. • A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de superficie. • La extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración determina la de toda clase de derechos reales (viviendas en división horizontal) o personales (arrendamientos) impuestos por el superficiario. Para terminar el estudio de esta institución jurídica, se impone una reflexión sobre su aplicación práctica en el mercado de suelo de nuestro Estado. Coinciden los autores en afirmar que esta fórmula, instituida en 1956, no ha tenido el éxito esperado, si bien ha venido manteniéndose como política de suelo en todos los textos legales que la sucedieron, estatales en primera instancia y ahora autonómicos. Las razones de su escasa virtualidad práctica tienen que ver tanto con su reducida utilización por parte de la Administración como con el hecho de que no ha despertado suficiente interés en la mentalidad social (ser propietario de vivienda es una meta social generalizada en nuestro país). Derecho de tanteo y de retracto Al igual que el derecho de superficie, los derechos de tanteo y retracto son derechos reales de origen civil, regulados en los artículos 1506 y siguientes del Código Civil. Estos derechos pertenecen a la categoría de derechos reales de adquisición preferente, esto es, son derechos sobre propiedades ajenas (iura in re aliena) que se activan ante la facultad de disposición o enajenación de un bien por su propietario. Dichos derechos han tenido muy diversa aplicación en el Derecho administrativo, y han encontrado en el Derecho urbanístico una regulación que se implantó inicialmente en la legislación estatal de suelo de 1976 en un único precepto (el artículo 158), y que se profundizó en el Texto refundido de 1992 (arts. 291 a 298), que fue declarado inconstitucional por la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo (derogado en virtud de la refundición efectuada de los preceptos vigentes por el Texto refundido de la Ley de Suelo de 2008).
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